Czy obywatel Ukrainy może zakupić działkę orną?

Dzień dobry! Dziękuję za Pana/Pani pytanie. Postaram się przygotować obszerne i kompleksowe wyjaśnienie dotyczące możliwości zakupu przez obywateli Ukrainy (w tym osób z ochroną tymczasową) domu bliźniczego (tzw. bliźniaka) położonego na działce ornej w Polsce. Opieram się na aktualnych przepisach obowiązujących w 2025 roku, w tym na ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 1920 r. Nr 31, poz. 178, z późn. zm.), ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego oraz regulacjach dotyczących pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym. Pamiętajmy, że prawo nieruchomości jest złożone i zależy od indywidualnych okoliczności (np. statusu prawnego nabywcy, powierzchni gruntu, lokalizacji). Ponieważ podany numer księgi wieczystej jest niekompletny (kończy się na "...."), nie mogę go zweryfikować – pełny numer (w formacie np. WA1M/00012345/6) pozwoliłby sprawdzić status nieruchomości w Elektronicznym Rejestrze Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Przejdźmy do szczegółów.1. Ogólne zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w PolsceW Polsce obcokrajowcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG, czyli UE + Norwegia, Islandia, Liechtenstein) podlegają specjalnym regulacjom. Głównym aktem prawnym jest wspomniana ustawa z 1920 r., która wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na nabycie:Nieruchomości (w tym gruntów zabudowanych lub niezabudowanych), Wieczystego użytkowania gruntu, Akcji lub udziałów w spółkach, jeśli spółka posiada nieruchomość. Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej i nie jest automatyczne – minister ocenia m.in. interes publiczny, bezpieczeństwo państwa oraz cel nabycia (np. zamieszkanie, inwestycja). Procedura trwa zazwyczaj 1–3 miesiące, a wniosek składa się elektronicznie przez portal biznes.gov.pl (opłata: 1570 zł). W 2024 r. cudzoziemcy złożyli ponad 2300 wniosków o zezwolenie, z czego większość dotyczy Ukraińców.Wyjątki od obowiązku zezwolenia (art. 5 ustawy z 1920 r.):Nabycie spadkowe lub darowizny w kręgu rodziny. Nabycie przez cudzoziemca z zezwoleniem na pobyt stały w Polsce (co najmniej 5 lat zamieszkania). Nabycie udziałów w spółkach mieszkaniowych lub lokali w budynkach wielolokalowych (np. mieszkania w blokach). Nabycie nieruchomości o powierzchni do 0,5 ha w granicach administracyjnych miast. Dla nieruchomości rolnych i leśnych obowiązują dodatkowe ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późn. zm.), nadzorowanej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).2. Specyfika dla obywateli Ukrainy – ochrona tymczasowa i ułatwieniaOd 24 lutego 2022 r., w związku z wojną na Ukrainie, obywatele Ukrainy (i ich rodziny) mogą ubiegać się o ochronę tymczasową w Polsce na podstawie ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. z 2022 r. poz. 583, z późn. zm.). W 2025 r. ochrona ta została przedłużona przez Radę UE do 4 marca 2027 r., co oznacza legalny pobyt, prawo do pracy i dostępu do usług publicznych bez wizy. To daje Ukraińcom status zbliżony do obywateli UE w wielu aspektach, ale nie zwalnia całkowicie z przepisów o nabywaniu nieruchomości.Ułatwienia dla Ukraińców z ochroną tymczasową:Mieszkania i lokale w budynkach wielorodzinnych: Mogą być nabywane bez zezwolenia MSWiA, na takich samych zasadach jak Polacy. To potwierdza praktyka notarialna i brak wymogu w umowach przedwstępnych. Domy jednorodzinne bez gruntu rolnego: Często możliwe bez zezwolenia, jeśli nieruchomość nie przekracza limitów (np. do 0,5 ha w mieście). Statystyki: W 2024 r. Ukraińcy stanowili większość wniosków o zezwolenie (ok. 80%), ale wzrost zakupów dotyczy głównie mieszkań – o 50% więcej niż w 2023 r. Jednak dla nieruchomości z gruntem (w tym działkami pod domy) wymagane jest zezwolenie MSWiA, nawet dla osób z ochroną tymczasową. Wyjątek: jeśli nabywca ma kartę pobytu stałego (co po 5 latach ochrony tymczasowej jest możliwe). Nie ma specjalnych wyjątków dla gruntów rolnych – tu obowiązują te same restrykcje co dla innych cudzoziemców spoza UE.3. Nabycie domu bliźniczego na działce ornej – kluczowe ograniczeniaDom bliźniaczy (dwa segmenty mieszkalne połączone wspólną ścianą, na jednej lub dwóch działkach) to nieruchomość zabudowana, ale jeśli stoi na działce ornej (klasyfikowanej jako grunt rolny klasy I–VI bonitacyjnej, bez zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – MPZP), podlega podwójnym regulacjom:Jako nieruchomość gruntowa: Wymaga zezwolenia MSWiA dla cudzoziemca spoza EOG. Jako grunt rolny: Dodatkowe zezwolenie KOWR, zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Czy Ukraińcy mogą kupić taki bliźniak?Tak, ale z zezwoleniami: Nie jest to zakazane, ale proces jest skomplikowany i nie gwarantuje pozytywnej decyzji. W 2016–2022 r. cudzoziemcy spoza UE nabyli tylko 191 ha gruntów rolnych za zezwoleniem MSWiA, co pokazuje restrykcyjność. Warunki dla nabycia gruntów rolnych (art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego):Nabywca musi być rolnikiem indywidualnym (posiadać kwalifikacje rolnicze, co najmniej 5 lat zamieszkania w gminie nieruchomości i co najmniej 1 ha własnej ziemi rolnej). Powierzchnia >1 ha: Wymaga zgody KOWR (wniosek w ciągu 1 miesiąca od podpisania umowy przedwstępnej; opłata 500–2000 zł). Powierzchnia <1 ha: Możliwa bez zgody KOWR, ale nadal zezwolenie MSWiA. Lokalizacja: Jeśli w strefie nadgranicznej (do 3 km od granicy państwa), dodatkowe ograniczenia bezpieczeństwa. Dla Ukraińców z ochroną tymczasową: Status nie zwalnia z tych wymogów – nie są traktowani jako "rolnicy indywidualni" automatycznie, chyba że spełniają kryteria (np. po latach pracy w polskim rolnictwie). Budowa lub zakup bliźniaka na ornej wymaga też zmiany klasyfikacji gruntu (decyzja starosty o wyłączeniu z produkcji rolnej, opłata rynkowa za bonitację).Potencjalne problemy:Jeśli działka orna >1 ha i nabywca nie jest rolnikiem: KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu. Podatek: 19% PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) dla kupującego; VAT jeśli od dewelopera. Finansowanie: Banki udzielają kredytów Ukraińcom z ochroną, ale wymagają zezwoleń. 4. Procedura krok po kroku dla Ukraińca chcącego kupić taki bliźniakSprawdź status nieruchomości: W księdze wieczystej (KW) potwierdź, czy to grunt rolny (odczyt z ekw.ms.gov.pl). Sprawdź MPZP w urzędzie gminy – czy pozwala na zabudowę mieszkaniową? Uzyskaj zezwolenie MSWiA: Wniosek online (biznes.gov.pl), załączniki: paszport, karta pobytu, umowa przedwstępna, opinia o braku zagrożeń bezpieczeństwa. Czas: do 2 miesięcy. Zgoda KOWR (jeśli grunt rolny >1 ha): Wniosek do dyrektora oddziału KOWR (kowr.gov.pl), opinia o kwalifikacjach nabywcy. Umowa u notariusza: Notariusz potwierdzi zezwolenia; bez nich transakcja nieważna. Wpis do KW: Sąd rejonowy wpisze nowego właściciela (ok. 200 zł). Koszt całkowity: Zezwolenia + notariusz (ok. 1–2% wartości) + podatek.5. Rekomendacje i ryzykaDla Ukraińców: Rozważ zakup mieszkania w bloku – bez zezwolenia i szybciej. Jeśli grunt rolny, sprawdź, czy da się go przekwalifikować na budowlaną przed transakcją. Ryzyka: Odmowa zezwolenia (np. brak interesu publicznego), co blokuje umowę. W 2025 r. MSWiA zaostrzyło kontrolę nad zakupami gruntów przez cudzoziemców ze względu na moratorium na sprzedaż państwowej ziemi rolnej do 2036 r. Pomoc: Skontaktuj się z MSWiA (mswia.gov.pl), KOWR lub organizacjami jak Fundacja Ocalenie (pomoc dla Ukraińców). Jeśli poda Pan/Pani pełny numer KW lub więcej szczegółów (np. powierzchnia działki, lokalizacja), mogę spróbować bardziej spersonalizować radę. W razie pytań – chętnie doprecyzuję! Pozdrawiam serdecznie. Adwokat Arkadiusz Malak