Czy była najemczyni odpowiada za koszty naprawy ścian uszkodzonych podczas malowania i jak udowodnić winę wykonawcy?
Pytanie z dnia 18 października
Odpowiedzialność byłej najemczyni za uszkodzenie ścian podczas malowania – możliwość dochodzenia kosztów naprawy
Proszę o ocenę prawną opisanej sytuacji, w szczególności moich szans na odzyskanie od byłej najemczyni kosztów naprawy ścian na drodze sądowej.
1. Stan mieszkania i okoliczności wykonania prac
Mieszkanie zostało przygotowane około cztery lata temu. Wykonano gruntowanie, gładzie i malowanie ścian. Przez pierwsze dwa lata mieszkanie stało puste, a przez kolejne dwa lata było wynajmowane.
Po zakończeniu najmu ściany były bardzo zabrudzone i porysowane kredkami przez dziecko najemczyni. Najemczyni zgodziła się odświeżyć ich kolor. Ustaliliśmy, że malowane będą wyłącznie ściany, natomiast sufity i około pięciocentymetrowy pasek pod sufitem miały pozostać nienaruszone.
Najemczyni powierzyła prace swojemu partnerowi, przedstawiając go jako osobę z doświadczeniem budowlanym, znającą się na takich pracach. Zaufałam tym zapewnieniom i umożliwiłam mu wykonanie malowania.
2. Powstanie uszkodzeń i stanowisko stron
Po zakończeniu prac zauważyłam, że na wszystkich ścianach w wielu miejscach został wyrwany pasek pod sufitem, a wraz z farbą odchodziły również fragmenty gładzi. Uszkodzenia były punktowe i nierównomierne; znaczna część pasa pozostała nienaruszona.
Partner najemczyni odmówił naprawy, twierdząc, że podłoże było wadliwe z powodu braku gruntu i że nie ponosi za to odpowiedzialności.
Skonsultowałam uszkodzenia z fachowcem zajmującym się pracami malarskimi. Podczas oględzin wskazał, że w miejscach, w których powłoka została wyrwana, gruntu nie było, lub mógł być nałożony niedbale. Nie wydał jednak jednoznacznej opinii, że to była wyłączna przyczyna uszkodzeń.
Przed rozpoczęciem prac nie obserwowałam odspajania farby, pęcherzy ani podobnych ubytków. Przez wcześniejsze lata użytkowania ściany nie wykazywały widocznych oznak odspajania powłoki.
3. Zastosowana taśma i moje stanowisko
Z paragonu wynika, że użyto taśmy tesa 4435 UV Paper Tape. Z dostępnych mi informacji producenta wynika, że jest to taśma odporna na promieniowanie UV, przeznaczona przede wszystkim do zewnętrznych prac malarskich, z klejem na bazie kauczuku naturalnego.
Uważam, że osoba wykonująca prace powinna ocenić stan podłoża, dobrać odpowiednią taśmę do wcześniej pomalowanych ścian i sprawdzić jej zachowanie przed zastosowaniem. Moim zdaniem użycie taśmy przeznaczonej przede wszystkim do prac zewnętrznych mogło przyczynić się do wyrwania powłoki wraz z gładzią.
Przyznaję, że w miejscach, w których doszło do wyrwania powłoki, mogło miejscowo brakować gruntu lub mógł być on nieprawidłowo nałożony. Nie uważam jednak, że samo to przesądza o powstaniu tak rozległych uszkodzeń podczas prac. Moim zdaniem zastosowanie odpowiednio dobranej, delikatniejszej taśmy malarskiej, przeznaczonej do wcześniej pomalowanych powierzchni, mogłoby zapobiec takim zniszczeniom lub ograniczyć je do niewielkich, kosmetycznych ubytków wymagających jedynie miejscowej poprawy.
Przed wykonaniem prac pas pod sufitem i pozostałe powierzchnie ścian, według moich obserwacji, dobrze się trzymały i nie wykazywały widocznych oznak odspajania. Uszkodzenia zauważyłam dopiero po wykonaniu prac przez partnera najemczyni.
Chciałabym ustalić, czy mimo możliwych miejscowych niedoskonałości wcześniejszego gruntowania można przypisać najemczyni odpowiedzialność za szkodę wynikającą z niewłaściwego doboru materiałów lub sposobu wykonania prac.
Proszę również o ocenę, czy właściwości techniczne zastosowanej taśmy tesa® Professional 4435 UV Paper Tape, jej przeznaczenie wskazane przez producenta oraz zalecenia dotyczące sprawdzenia przydatności taśmy do danego podłoża mogą mieć znaczenie dla oceny należytej staranności osoby wykonującej prace i jej odpowiedzialności za powstałe uszkodzenia. Czy w tej sprawie konieczna byłaby opinia specjalisty budowlanego, aby wykazać związek między zastosowaniem taśmy a wyrwaniem farby i gładzi?
4. Koszty naprawy i umowa
Zdecydowałam się zlecić naprawę profesjonalnej firmie. Wstępny koszt wynosi około 1000/1500 zł. Ostateczna kwota zostanie udokumentowana fakturą. Planuję zachować zdjęcia uszkodzeń, dokumentację naprawy, fakturę i paragon za taśmę.
Umowa najmu zawiera postanowienie, że najemczyni ma zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym.
5. Pytania prawne
Czy istnieją podstawy do przypisania byłej najemczyni odpowiedzialności za koszt naprawy na podstawie art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego i postanowień umowy? Czy miejscowe niedoskonałości gruntowania mogą wyłączyć lub ograniczyć jej odpowiedzialność?
Czy fakt, że malowanie wykonywał partner najemczyni, a nie ona osobiście, ma znaczenie dla jej odpowiedzialności wobec mnie?
Czy muszę udowodnić, że to konkretna taśma spowodowała uszkodzenia, czy wystarczy wykazać, że powstały podczas prac zorganizowanych przez najemczynię? Jak w tej sytuacji rozkłada się ciężar dowodu?
Jaką wartość dowodową będą miały zdjęcia, paragon za taśmę, dokumentacja producenta, faktura za naprawę ? Czy konieczna będzie opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego? Już wiem, że gruntu w tych miejscach nie było, więc tu nie ma koniecznosci by rzeczoznawca to oceniał.
Czy mogę żądać zwrotu uzasadnionego kosztu naprawy udokumentowanego fakturą, nawet jeśli podłoże miało miejscowe niedoskonałości? Czy sąd może obniżyć kwotę odszkodowania z tego powodu?
Moim jedynym argumentem jest użycie zbyt silnej nieodpowiedniej taśmy i to wykonawca odpowiada za dobór materialów.
Jaki termin przedawnienia obowiązuje w tej sytuacji? Czy zastosowanie ma roczny termin z art. 677 KC i od jakiego dnia należy go liczyć?
Jakie działania i dowody warto zgromadzić przed wniesieniem pozwu, aby zwiększyć szanse na odzyskanie kosztów?
Proszę o ocenę realnych szans dochodzenia roszczenia, najważniejszych ryzyk prawnych i dowodowych oraz tego, czy przy koszcie naprawy około 1000/1500 zł wniesienie pozwu jest ekonomicznie uzasadnione.
Dzień dobry, 1) Podstawa. Najemca po zakończeniu najmu ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, nie odpowiada jedynie za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 kc). Dodatkowo najemczyni zobowiązała się do odświeżenia ścian w określonym zakresie (bez sufitów i pasa pod sufitem). Uszkodzenie gładzi przy tej pracy to nienależyte wykonanie zobowiązania, za które odpowiada się na podstawie art. 471 kc. Wina jest tu domniemana – to najemczyni musiałaby wykazać, że szkoda wynikła z okoliczności, za które nie odpowiada. 2) Partner jako wykonawca. Najemczyni odpowiada za osobę, której powierzyła wykonanie prac, jak za własne działanie (art. 474 kc). Pozew kieruje się więc przeciwko niej; partner mógłby odpowiadać bezpośrednio z czynu niedozwolonego (art. 415 kc), ale wtedy trzeba wykazać jego winę. 3) Brak gruntu. Słabe podłoże samo nie wyłącza odpowiedzialności, zwłaszcza że wcześniej nic się nie odspajało, a do zabezpieczenia użyto taśmy przeznaczonej do prac zewnętrznych. Może jednak prowadzić do obniżenia odszkodowania – sąd bada, czy szkoda jest normalnym następstwem działania (art. 361 § 1 kc), a przy współprzyczynach może zmniejszyć obowiązek naprawienia szkody (art. 362 kc). Odszkodowanie nie obejmie też ulepszeń ponad przywrócenie stanu poprzedniego. 4) Ciężar dowodu. Musi Pan/Pani wykazać szkodę, jej wysokość i związek z pracami (art. 6 kc). Nie trzeba udowadniać mechanizmu „co do milimetra” – wystarczy wysokie prawdopodobieństwo, np. zdjęcia „przed i po”, brak odspojeń wcześniej, uszkodzenia dokładnie w linii taśmy, rodzaj taśmy. 5) Dowody i rzeczoznawca. Zdjęcia, paragon za taśmę, korespondencja o zakresie prac, protokół zdawczo-odbiorczy, umowa, pisemna opinia fachowca (i jego zeznania jako świadka), faktura za naprawę. Prywatna ekspertyza jest dokumentem prywatnym, ale wzmacnia stanowisko. W postępowaniu uproszczonym (sprawy do 20 000 zł, art. 505¹ kpc) sąd może ocenić sprawę bez biegłego, a opinii nie zasięga się, gdy jej koszt przekraczałby wartość sporu, chyba że zachodzą wyjątkowe okoliczności (art. 505⁷ kpc). 6) Przedawnienie. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 kc). Bezpiecznie jest liczyć rok od dnia oddania lokalu (kluczy) i złożyć pozew wcześniej. 7) Przed pozwem: zrobić zdjęcia z datami przed naprawą, zachować taśmę, uzyskać kosztorys, wysłać wezwanie do zapłaty z terminem. Jeżeli pobrano kaucję, można rozważyć potrącenie z niej należności (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). 8) Opłacalność. Opłata od pozwu przy wartości ponad 500 do 1500 zł wynosi 100 zł (art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a w e-sądzie (EPU) 30 zł. Ryzykiem są koszty biegłego i ewentualnie koszty przeciwnika. Przy dobrej dokumentacji sprawa może być opłacalna, a często samo wezwanie prowadzi do ugody. Pełna ocena wymaga lektury umowy i dowodów. Jeśli chce Pan/Pani omówić sprawę szczegółowo, zapraszam do kontaktu – tel. 506-389-613, e-mail: arkadiuszmalak@poczta.onet.pl (porady także zdalnie). Więcej o kancelarii: www.adwokat-malak.com, www.adwokatmalak.com.pl, Facebook: https://www.facebook.com/adwokatmalak/, opinie: https://fixly.pl/profil/adwokatmalakopinie, Panorama Firm: https://panoramafirm.pl/dolno%C5%9Bl%C4%85skie,boles%C5%82awiecki,boles%C5%82awiec,daszy%C5%84skiego,13_7/kancelaria_adwokacka_adwokat_arkadiusz_malak-zzduno_xt.html. Jeśli odpowiedź była pomocna, będę wdzięczny za wystawienie opinii. Z wyrazami szacunku adw. Arkadiusz Malak tel. 506-389-613
Podziękowałeś prawnikowi
Dzień dobry, w opisanym stanie faktycznym istnieje realna, lecz dowodowo niepewna podstawa do dochodzenia od byłej najemczyni kosztów przywrócenia ścian do właściwego stanu. Kluczowe będzie wykazanie, że uszkodzenia nie są zwykłym skutkiem wcześniejszej wady podłoża, lecz zostały spowodowane albo istotnie powiększone przez nienależyte wykonanie prac malarskich, w tym dobór i sposób stosowania taśmy. Samo stwierdzenie, że w miejscach ubytków nie było gruntu albo gruntowanie było wadliwe, nie przekreśla roszczenia. Jest jednak poważnym argumentem obrony: najemczyni może twierdzić, że do szkody doszłoby niezależnie od sposobu prowadzenia prac, ponieważ powłoka była niestabilna. Pani szanse zależą zatem przede wszystkim od ustalenia związku przyczynowego i zakresu, w jakim działanie wykonawcy przyczyniło się do szkody. Podstawa odpowiedzialności najemczyni Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Zabrudzenia i rysunki wykonane kredkami mogą, zależnie od ich zakresu, wykraczać poza zwykłe zużycie. Natomiast wyrwanie farby i gładzi podczas prac podjętych w celu odświeżenia lokalu nie wygląda na normalne zużycie wynikające z najmu. Dodatkowo znaczenie ma postanowienie umowne o zwrocie mieszkania w stanie niepogorszonym. Nie zwalnia ono właścicielki z uwzględnienia normalnego zużycia, ale wzmacnia argument, że najemczyni miała obowiązek usunąć szkody wyrządzone w toku korzystania z lokalu i nie mogła doprowadzić przy tym do kolejnych, większych uszkodzeń. Roszczenie można oprzeć także na zasadach odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 KC. Należałoby wykazać, że najemczyni nienależycie wykonała obowiązek zwrotu lokalu albo uzgodnione prace odświeżające oraz że wskutek tego poniosła Pani szkodę odpowiadającą racjonalnym kosztom naprawy. To, że malowanie wykonywał partner, nie powinno co do zasady uwolnić najemczyni od odpowiedzialności wobec Pani. Jeżeli partner wykonywał prace z jej polecenia, za jej zgodą i w celu realizacji jej obowiązku wobec wynajmującej, zastosowanie może mieć art. 474 KC: dłużnik odpowiada za działania i zaniechania osoby, z której pomocą wykonuje zobowiązanie, jak za własne działania i zaniechania. W procesie warto podkreślać, że to najemczyni uzgodniła odświeżenie ścian, wskazała wykonawcę jako osobę posiadającą doświadczenie oraz umożliwiła mu wykonywanie prac w celu rozliczenia obowiązków związanych z najmem. Nie musi Pani zasadniczo pozywać partnera najemczyni, choć potencjalnie można rozważyć także jego osobistą odpowiedzialność deliktową na podstawie art. 415 KC. Przy wartości sporu 1.000–1.500 zł prostsze będzie jednak skierowanie roszczenia przede wszystkim przeciwko byłej najemczyni. Nie musi Pani wykazać z absolutną, techniczną pewnością, że wyłącznie konkretnie taśma tesa® Professional 4435 UV Paper Tape spowodowała każde uszkodzenie. Musi Pani jednak udowodnić, że szkoda pozostaje w normalnym związku przyczynowym z nieprawidłowym wykonaniem prac przez osobę działającą za najemczynię, zgodnie z art. 361 § 1 KC. W praktyce najbezpieczniejsza teza nie powinna brzmieć wyłącznie: „użyto niewłaściwej taśmy”. Lepsze byłoby stanowisko, że: przed pracami nie było widocznego odspajania, pęcherzy ani ubytków; wykonawca miał zabezpieczyć pas pod sufitem, pozostawiając go bez malowania; po wykonaniu prac pojawiły się liczne, punktowe i nieregularne wyrwania farby oraz gładzi właśnie w obszarze zabezpieczanym. Zgodnie z art. 6 KC oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego, to Pani powinna wykazać istotne fakty: stan ścian przed pracami, powstanie szkody w czasie prac, rozmiar szkody, jej związek z działaniem wykonawcy oraz wysokość rozsądnych kosztów naprawy. Zdjęcia przed i po pracach, korespondencja z najemczynią i jej partnerem, paragon za taśmę, informacje producenta, zeznania fachowca oraz faktura za naprawę będą ważnymi dowodami. Szczególną wartość może mieć wiadomość, w której partner przyznaje, że stosował konkretną taśmę albo twierdzi, iż uszkodzenia powstały przy jej odrywaniu. Prywatna opinia malarza lub rzeczoznawcy nie zastępuje opinii biegłego sądowego, lecz może uporządkować argumentację i pomóc w negocjacjach. W razie sporu co do przyczyny uszkodzeń sąd najpewniej uzna, że potrzebna jest opinia biegłego z zakresu robót budowlano-wykończeniowych. To, że brak gruntu jest znany, nie eliminuje potrzeby opinii: biegły mógłby ocenić, czy mimo tego fachowo wykonane zabezpieczenie i malowanie powinny były ograniczyć ryzyko wyrwania powłoki. Przy roszczeniu rzędu 1.000–1.500 zł koszt zaliczki na opinię biegłego może być nieproporcjonalnie wysoki. Jest to najważniejsze ryzyko ekonomiczne procesu. Pozdrawiam adw. Mateusz Frąckowiak
Podziękowałeś prawnikowi
Chcę dodać odpowiedź
Jeśli jesteś prawnikiem
zaloguj się by odpowiedzieć temu
klientowi
Jeśli Ty zadałeś to pytanie, możesz kontynuować kontakt z tym prawnikiem
poprzez e-mail, który od nas otrzymałeś.
Najczęściej odpowiadają w tym tygodniu
Doświadczeni prawnicy z całego kraju w zasięgu ręki
- Praca
- Umowy
- RODO
- Sygnalista. Ochrona osób zgłaszających naruszenia prawa lub nieprawidłowości
- ...
