Bezprawne wejście do mieszkania i spór o zaległy najem bez umowy pisemnej.

Witam serdecznie. Twoja sytuacja wydaje się skomplikowana i obejmuje kilka aspektów prawa najmu w Polsce, regulowanego głównie przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie lokatorów) oraz Kodeks cywilny (KC). Na podstawie dostępnych informacji prawnych, postaram się wyjaśnić kluczowe elementy krok po kroku. 1. Kontynuacja najmu po wygaśnięciu umowy pisemnej. Twoja umowa najmu zakończyła się w maju 2024, ale kontynuowałaś płatności, a właścicielka przyjmowała je bez nowej umowy. W polskim prawie, jeśli po wygaśnięciu umowy na czas określony strony kontynuują relację (najemca mieszka i płaci, a wynajmujący to akceptuje), umowa automatycznie przekształca się w umowę na czas nieokreślony. To wynika z art. 674 KC, który mówi o milczącym przedłużeniu najmu. W takiej sytuacji nie jesteś "bez tytułu prawnego" – masz ważny stosunek najmu, nawet bez pisemnej umowy. Właścicielka nie może po prostu zażądać natychmiastowej wyprowadzki; musi wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia (zwykle 1 miesiąc, jeśli umowa nie określa inaczej, zgodnie z art. 673 § 2 KC). 2. Zaległości w płatnościach i kaucja. Zaległy miesiąc (listopad): Zaproponowałaś pokrycie z kaucji, właścicielka początkowo się zgodziła, potem odmówiła (za sprawą męża). Kaucja służy do zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, w tym zaległości czynszowych (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów). Jeśli zgodziła się na potrącenie, to mogło być wiążące (jako ustna modyfikacja umowy), ale jeśli nie, masz obowiązek zapłaty zaległości. Kaucja nie "znika" – właścicielka musi ją rozliczyć po zakończeniu najmu (zwrot w ciągu 1 miesiąca od opróżnienia lokalu, minus udokumentowane szkody, art. 6 ust. 4). Żądanie zapłaty kaucji "na nowo" brzmi podejrzanie – kaucja jest jednorazowa i nie można jej domagać się ponownie bez podstaw. Opłaty za ogrzewanie (5000 zł): Najemca zazwyczaj ponosi koszty mediów (woda, prąd, ogrzewanie) według zużycia lub zaliczek, co powinno być określone w umowie (art. 6a ustawy). Jeśli rachunek jest z okresu Twojego najmu i wynika ze spółdzielni, możesz być zobowiązana do zapłaty, ale właścicielka musi udowodnić, że to Twoje zużycie (np. poprzez rozliczenie). Jeśli nie informowała Cię o zaległościach wcześniej, może to być jej niedopatrzenie. Żądaj szczegółowego rozliczenia – bez tego nie musisz płacić "w ciemno". 3. Żądanie natychmiastowej wyprowadzki i rola męża właścicielki Właścicielka nie ma prawa wyrzucić Cię "na ulicę" bez wyroku sądowego – nawet jeśli masz zaległości. Eksmisja to proces sądowy, a nie samowolne działanie (art. 11 ustawy o ochronie lokatorów). Sąd może orzec eksmisję tylko w określonych przypadkach (np. zaległości powyżej 3 miesięcy, rażące naruszenia), i to z prawem do lokalu socjalnego, jeśli jesteś w trudnej sytuacji (choroba, brak pracy). Mąż właścicielki (niebędący właścicielem) działał na podstawie upoważnienia. Właściciel może udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania w sprawach najmu (art. 98 KC), np. do pobierania czynszu czy negocjacji. Jednak pełnomocnictwo nie upoważnia do nielegalnych działań – musi być zgodne z prawem. Jego przeszłość kryminalna (wyrok za zabójstwo) nie wpływa bezpośrednio na ważność upoważnienia, ale może być argumentem w sprawie o nękanie lub groźby. 4. Usunięcie drzwi i interwencja policji. To, co zrobił mąż z "dwoma typami" (wymontowanie drzwi, nagrywanie, śmiech), wygląda na naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego – KK), czyli bezprawne wtargnięcie lub zakłócenie spokoju w lokalu. Właściciel nie może siłą wchodzić do mieszkania bez zgody lokatora, nawet w razie awarii (chyba że to nagły wypadek, jak pożar). Usunięcie drzwi to forma samowolnej eksmisji, co jest nielegalne i karalne (grozi grzywna lub nawet pozbawienie wolności, art. 191 KK za zmuszanie do określonego zachowania). Nagrywanie mogło służyć zastraszeniu. Policja: Ich stwierdzenie, że "bez umowy musisz opuścić mieszkanie", jest błędne. Policja nie zajmuje się eksmisjami (to sprawa cywilna, nie karna, chyba że dochodzi do przestępstwa). Mogą interweniować w razie zagrożenia, ale nie mają prawa nakazać wyprowadzki bez wyroku. Powinnaś zgłosić sprawę na policję jako zawiadomienie o przestępstwie (naruszenie miru, nękanie) – masz na to dowody (wezwanie policji, nagranie?). 5. Twoje prawa i możliwe kroki. Ochrona przed eksmisją: Jako lokator w trudnej sytuacji (choroba, brak pracy, zbieranie na operację), masz dodatkową ochronę – sąd może wstrzymać eksmisję lub przyznać lokal socjalny (art. 14 ustawy). Nie musiałaś się wyprowadzać natychmiast; mogłabyś zostać i walczyć w sądzie. Odszkodowanie: Za wymuszoną wyprowadzkę (koszty hotelu, stres, obawa o bezpieczeństwo) możesz domagać się odszkodowania od właścicielki (art. 415 KC za czyn niedozwolony). Zbieraj dowody: rachunki z hotelu, korespondencję, notatkę z policji. Co robić dalej: Zgłoś sprawę na policję/prokuraturę (naruszenie miru, groźby). Żądaj rozliczenia kaucji i mediów pisemnie (list polecony). Jeśli zalegasz z płatnościami, ureguluj je, by uniknąć kontrpozwu. Podsumowując, właścicielka i jej mąż działali prawdopodobnie niezgodnie z prawem, naruszając Twoje prawa jako lokatora. Masz podstawy do obrony i roszczeń, ale wymaga to formalnych kroków. Pozdrawiam serdecznie. Adwokat Arkadiusz Malak