Zasiedzenie udziału w nieruchomości – kiedy jest możliwe?

W polskim prawie dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie idealnego udziału we współwłasności nieruchomości – także przez jednego ze współwłaścicieli. Warunkiem jest jednak wykazanie samoistnego posiadania „ponad” zwykłe uprawnienia współwłaściciela  wynikające z art. 206 k.c. oraz jego wyraźne uzewnętrznienie wobec pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdzał, że przedmiotem zasiedzenia może być udział we współwłasności ( np. postanowienie SN z dnia 30.05.2019 r. V CSK 218/18). Nie chodzi przy tym o „pokój” czy „kawałek mieszkania”, lecz o ułamek prawa własności – tzw. udział idealny.

Przesłanki zasiedzenia

Aby w ogóle mówić o zasiedzeniu, muszą być spełnione standardowe  przesłanki z art. 172 k.c.:

a) posiadanie samoistne (władanie jak właściciel),

b) ciągłość posiadania przez wymagany czas co do zasady 20 lat (dobra wiara) albo 30 lat (zła wiara).

W sprawach o zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela nie działa domniemanie z art. 339 k.c. Sam fakt, że ktoś mieszka, dogląda, remontuje i płaci podatki, uprawia nie dowodzi jeszcze, że posiada także „za innych”. Skoro bowiem na podstawie art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, to z samego faktycznego władania rzeczą przez współwłaściciela nie wynika jeszcze, że jest jej samoistnym posiadaczem. Konieczne jest zatem wykazanie, że nastąpiła zmiana charakteru posiadania w rozumieniu art. 206 k.c. w posiadanie samoistne całej rzeczy. Innymi słowy, nie jest wystarczające powołanie się na domniemanie z art. 339 k.c., ale konieczne jest wykazanie, że zakres samoistnego posiadania został rozszerzony o zakres udziałów pozostałych współwłaścicieli i zmiana ta została uzewnętrzniona nie tylko w stosunku do osób trzecich, ale w sposób widoczny w stosunku do współwłaścicieli, których udziały są objęte wnioskiem o zasiedzenie.

Sądy wskazują, że o takim „wyjściu poza” współwłasność może świadczyć np. samodzielne dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd (bez zgody innych), które realnie wyłączają ich z korzystania – przy czym remonty, administrowanie, płacenie ciężarów co do zasady nie wystarczają.

Niewykonywanie posiadania przez współwłaściciela (nie interesuje się nieruchomością, nie płaci podatku, nie ponosi kosztów remontu) nie oznacza, że posiadanie współwłaściciela władającego ma charakter samoistny w odniesieniu do całej nieruchomości.

Ponadto faktyczny podział do korzystania (quoad usum) nie zamienia również współposiadania w posiadanie wyłączne „jak właściciel” w zakresie udziałów pozostałych.

Co może przemawiać za zasiedzeniem udziału w nieruchomości?

Wyraźne, jawne okazanie woli wyłączenia pozostałych współwłaścicieli od posiadania nieruchomości, które normalnie wymagałyby współdziałania (kategoria czynności „przekraczające zwykły zarząd”). Działania widoczne dla współwłaścicieli i otoczenia, z których wynika, że posiadacz traktuje nieruchomość wyłącznie jako swoją i odsuwa pozostałych od współposiadania i współkorzystania. czynności mogą być kwalifikowane jako przekraczające zwykły zarząd. Przykładowe czynności, które mogą być kwalifikowane jako przekraczające zwykły zarząd to np. podejmowanie decyzji co do nieruchomości bez zgody innych (ustanowienie służebności obciążającej całą nieruchomość, wydzierżawienie/wynajęcie nieruchomości, budowa nowych obiektów, rozbudowa i nadbudowa istniejących budynków, rozbiórka istniejących budynków). Ponadto ogrodzenie nieruchomości w sposób uniemożliwiający dostęp innych współwłaścicieli (zamknięcie bramy, bramki na klucz kłódkę) również będzie wskazywało na posiadanie nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.

Podsumowanie

Zasiedzenie udziału przez współwłaściciela jest prawnie dopuszczalne, ale w praktyce należy do trudniejszych spraw, ponieważ trzeba  udowodnić, że doszło do przekształcenia współposiadania w posiadanie wyłączne. Orzecznictwo sądowe stawia wysoki próg dowodowy: liczą się jednoznaczne, widoczne dla pozostałych działania wskazujące, że współwłaściciel odsunął ich od współposiadania.