Użytkowanie nieruchomości bez jej legalnego odbioru

Często zdarza się, że inwestor korzysta z wybudowanej nieruchomości, chociaż nie została ona jeszcze odebrana przez organy nadzoru budowlanego. Mówimy tu o sytuacjach, gdy budynek został wybudowany na podstawie wydanego pozwolenia, ale brakuje zgłoszenia zakończenia budowy oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Taka sytuacja może dotyczyć nieruchomości zbudowanych wiele lat temu, które zmieniły właściciela w wyniku sprzedaży lub dziedziczenia. Jakie są możliwe rozwiązania dla właścicieli nieruchomości w takiej sytuacji? Jakie są konsekwencje korzystania z nieruchomości bez odbioru?

Przede wszystkim, z punktu widzenia prawa budowlanego, z nieruchomości można korzystać dopiero po jej odbiorze przez organy nadzoru budowlanego. W sytuacji, użytkowania budynku, pomimo braku uzyskania pozwolenia na korzystanie, właściciel jest narażony na kary pieniężne w związku z naruszeniem ustawy prawo budowlane. Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, przed wymierzeniem kary pieniężnej organ nadzoru budowlanego pouczy inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Wymierzenie jednej kary dla właściciela nie ogranicza prawa organu do wymierzenia kolejnych kar.

Aby uniknąć konsekwencji, inwestor nieruchomości powinien przystąpić do ponownego odbioru budynku. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Taki obiekt przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie, jest użytkowany nielegalnie.

Legalizacja takiej sytuacji jest uzależniona od momentu zakończenia budowy tj. Czy taka budowa zakończyła się przed czy po 1 stycznia 1995 r.

W przypadku budynków, których budowa zakończyła się przed 1995 r., aby zalegalizować budowę, należy skorzystać z procedur przewidzianych w „starej” ustawie prawo budowlane (

ustawa  z dnia 24 października 1974 r.). W praktyce oznacza to obowiązek złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 41 „starej” ustawy prawo budowlane do właściwego organu nadzoru budowlanego. Do takiego wniosku należy dołączyć, zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy z 1974 r. „ dokumenty wymagane przepisami oraz oświadczenie osoby kierującej budową, że obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz że doprowadzono do należytego stanu i porządku teren, a także ulicę, sąsiednią nieruchomość, budynek, mieszkanie lub lokal, w razie korzystania z nich. Przy oddawaniu obiektów budowlanych, których użytkowanie może ujemnie wpływać na środowisko, do zawiadomienia powinno być załączone również oświadczenie inwestora o rodzaju wykonanych urządzeń chroniących środowisko i stanie gotowości tych urządzeń do eksploatacji .” Inwestor w takiej sytuacji powinien mieć pewność, że wybudowany budynek i jego budowa rozpoczęła się zgodnie z ówczesnymi przepisami, aby nie narazić się na nakaz rozbiórki budynku.

Natomiast w przypadkach nowszych budynków, zastosowanie ma obowiązująca ustawa o prawie budowlanym z 1994 r. Jeżeli pozwolenie na budowę wygasło z mocy ustawy, aktualny właściciel powinien wszcząć procedurę ponownego uzyskania pozwolenia na budowę oraz legalizacji samowoli. W praktyce, oznacza to, że należy rozpocząć postępowanie w przedmiocie legalizacji inwestycji, co będzie się również wiązało z uiszczeniem opłaty legalizacyjnej.