Umowa o remont mieszkania lub domu – wskazówki dla inwestora

Remont mieszkania lub domu to nie tylko inwestycja w poprawę komfortu życia, ale także proces obarczony ryzykiem nieporozumień z wykonawcą. Spora ilość sporów cywilnych w sektorze budowlanym dotyczy niewłaściwie wykonanych lub nierozliczonych prac remontowych. Kluczem do uniknięcia takich problemów jest dobrze skonstruowana umowa, która precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron, minimalizując ryzyko konfliktów. Przedstawiam poniżej kluczowe elementy, które powinna zawierać umowa o remont, aby skutecznie chronić interesy inwestora.

Prawne podstawy umowy o remont

Umowa o remont mieszkania lub domu jest kwalifikowana jako umowa o roboty budowlane, regulowana przepisami art. 647–658 KC. Zgodnie z art. 658 KC, przepisy te stosuje się odpowiednio do remontów, co obejmuje prace takie jak wymiana instalacji, układanie glazury czy malowanie. Forma pisemna umowy jest nie tylko zalecana, ale konieczna dla celów dowodowych (art. 74 § 1 KC).

Kluczowe elementy umowy o remont

1. Precyzyjny opis zakresu robót

Serce każdej umowy o remont stanowi szczegółowy opis zakresu prac. Ogólnikowe sformułowania, takie jak „remont mieszkania” czy „odnowienie łazienki”, są niedopuszczalne, ponieważ prowadzą do nieporozumień i sporów. Umowa powinna zawierać dokładny wykaz prac, np.: demontaż glazury – 15 m2, ułożenie glazury 25 m2, fugowanie fuga cementową, demontaż i montaż zlewu oraz baterii podtynkowej itp.

W przypadku dostarczania materiałów przez wykonawcę, umowa powinna określać ich markę, parametry techniczne (np. atesty, normy PN-EN) oraz obowiązek przedstawienia zamawiającemu rachunków, certyfikatów lub atestów po zakończeniu prac lub ich etapów. To pozwala zweryfikować zgodność użytych materiałów z umową. Dodatkowo, umowa powinna jasno wskazywać, kto odpowiada za usunięcie i wywóz odpadów remontowych oraz kto ponosi związane z tym koszty.

2. Harmonogram prac

Precyzyjny harmonogram prac to podstawa kontroli nad realizacją remontu. Umowa powinna określać:

  • Datę rozpoczęcia i zakończenia robót.
  • Terminy realizacji poszczególnych etapów, np. „zakończenie prac hydraulicznych do 10 listopada 2025 r.”, „układanie podłóg do 20 listopada 2025 r.”.
  • Termin końcowy wykonania wszystkich robót.

Brak harmonogramu może prowadzić do opóźnień, co jest jedną z najczęstszych przyczyn sporów. Harmonogram powinien być realistyczny i uzgodniony przez obie strony, aby uniknąć zarzutu niewykonalności.

3. Warunki płatności

Umowa powinna precyzyjnie określać wynagrodzenie wykonawcy, najlepiej w formie ryczałtowej, co oznacza, że obejmuje ono wszystkie prace niezbędne do prawidłowego wykonania umowy, bez dodatkowych kosztów (art. 632 KC). Warto także:

  • Określić zasady płatności, np. zaliczka w wysokości 20% w dniu podpisania umowy, 40% po zakończeniu etapu X, pozostała część po odbiorze końcowym.
  • Wskazać, że dodatkowe prace wymagają pisemnego aneksu z określeniem zakresu i kosztów, np.: „Wszelkie prace dodatkowe wymagają zgody zamawiającego i odrębnej umowy.”

4. Kary umowne

Kary umowne (art. 483 KC) to skuteczne narzędzie dyscyplinujące wykonawcę. Umowa powinna przewidzieć kary za:

  • Opóźnienie w wykonaniu całości umowy lub jej etapów, np. „0,5% wynagrodzenia za każdy dzień opóźnienia, nie więcej niż 20% wartości umowy.”
  • Odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, np. „10% wartości umowy w przypadku odstąpienia z winy wykonawcy.”
  • Opóźnienie w usuwaniu usterek w okresie rękojmi, np. „200 zł za każdy dzień opóźnienia w usunięciu zgłoszonej wady.”

Kary umowne nie wymagają udowodnienia szkody, co ułatwia ich egzekwowanie.

5. Procedura odbioru robót

Odbiór robót to kluczowy moment, który potwierdza prawidłowe wykonanie umowy (art. 636 KC). Umowa powinna określać:

  • Procedurę odbioru etapowego (dla większych remontów), np. po zakończeniu prac elektrycznych lub malarskich.
  • Obowiązek sporządzenia pisemnego protokołu odbioru, w którym zamawiający zgłasza ewentualne wady.
  • Odbiór końcowy, po którym następuje ostateczna płatność.

6. Procedura usuwania usterek w okresie rękojmi

. Umowa powinna precyzyjnie określać procedurę zgłaszania usterek w okresie rękojmi:

  • termin zgłoszenia wady: np. „7 dni od jej wykrycia.”
  • Forma zgłoszenia: np. „pisemnie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres wykonawcy.”
  • Termin usunięcia wady: np. „14 dni od zgłoszenia.”

Dodatkowo, warto przewidzieć konsekwencje niewywiązania się wykonawcy z terminowego usunięcia wady np. poprzez wprowadzenie postanowienia umożliwiającego zlecenie usuniecie wady podmiotowi trzeciemu na koszt i ryzyko wykonawcy. Można także wprowadzić karę umowną za opóźnienie w terminowym usunięciu wady/usterki.

7. Warunki odstąpienia od umowy

Umowa powinna określać sytuacje, w których zamawiający może odstąpić od umowy (art. 635 KC), np.:

  • Przerwanie robót przez wykonawcę na okres dłuższy niż 5 dni.
  • Opóźnienie w realizacji umowy lub jej etapów przekraczające X dni.
  • Rażące naruszenie warunków umowy.

8. Ubezpieczenie OC wykonawcy

Aby zabezpieczyć się przed szkodami wyrządzonymi osobom trzecim (np. zalanie mieszkania sąsiada), umowa powinna wymagać od wykonawcy posiadania ważnej polisy OC.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani skorzystaniem z porady prawnej w zakresie umów o roboty remontowe/budowlane, werfyfikacji lub przygotowania takiej umowy ewentualnie poprowadzenia  sprawy przeciwko wykonawcy robót remontowych/budowlanych to zapraszam do kontaktu:

tel. 601937431  lub email:kancelaria@radcaprawny-skiba.pl