Uchwała Sądu Najwyższego z 31.10.2025 r. ( III CZP 22/25) – niedozwolone postanowienia w umowach deweloperskich ( kary umowne).

W dniu 31 października 2025 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę o istotnym znaczeniu dla nabywców -konsumentów zawierających umowy deweloperskie ( sygnatura akt III CZP 22/25 ) . Wskazano w niej, że postanowienie umowy deweloperskiej przewidujące na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu, które jednocześnie nie daje nabywcy prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość tej kary (zgodnie z art. 484 § 2 zd. 2 k.c.), stanowi niedozwolone postanowienie umowne, zwłaszcza gdy kara ta jest ustalona na rażąco niskim poziomie.

Charakterystyka umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska, regulowana przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (tzw. nowa ustawa deweloperska), jest jednym z podstawowych narzędzi ochrony konsumenta na rynku nieruchomości. Celem tej regulacji jest zapewnienie równowagi kontraktowej, w szczególności wobec przewagi organizacyjnej i informacyjnej deweloperów nad indywidualnymi nabywcami lokali mieszkalnych. Kara umowna jest jednym z najczęściej stosowanych instrumentów zabezpieczenia interesów konsumenta w przypadku opóźnień dewelopera.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w wyżej przywołanej uchwale uznał za abuzywne postanowienie umowy deweloperskiej, które ogranicza odpowiedzialność dewelopera wyłącznie do zryczałtowanej kary umownej, bez pozostawienia konsumentowi prawa do żądania pełnego odszkodowania przewyższającego tę karę. Takie postanowienie, w ocenie SN, narusza art. 484 § 2 zdanie drugie kodeksu cywilnego, który z zasady przyznaje wierzycielowi (w tym przypadku konsumentowi) prawo żądania naprawienia szkody przewyższającej wysokość zastrzeżonej kary umownej – chyba że strony umówiły się inaczej. Wyłączenie tego uprawnienia stanowi niedozwolone ograniczenie praw konsumenta, wbrew zasadom równości stron oraz ochrony interesów słabszej strony umowy, przewidzianej przepisami o niedozwolonych postanowieniach umownych  (art. 3851 k.c.).

Znaczenie wysokości kary umownej

Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, iż szczególnie niedopuszczalne jest takie postanowienie, gdy kara umowna została zastrzeżona na rażąco niskim poziomie. Praktyka deweloperska często prowadziła do ustalania kwot, które w żadnym stopniu nie rekompensowały realnej szkody konsumenta wynikającej z opóźnień w przeniesieniu własności lokalu. Tego typu klauzule pozbawiały konsumentów narzędzia skutecznej ochrony i niweczyły cel przepisu art. 484 § 2 k.c.

Konsekwencje dla rynku nieruchomości i praktyki deweloperskiej

Omawiana uchwała wprowadza istotne zmiany w praktyce kontraktowej. Deweloperzy muszą przy zawieraniu umów respektować prawo konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wartość kary umownej. Niedozwolone są klauzule wyłączające to uprawnienie lub zastrzegające skrajnie niskie kary. Dla konsumentów oznacza to realne wzmocnienie pozycji negocjacyjnej oraz efektywniejszą ochronę przed opóźnieniami i nadużyciami ze strony deweloperów. Oznacza to także, że potencjalne spory, w których konsument wystąpi o odszkodowanie przekraczające karę umowną – nawet pomimo umownego ograniczenia takiej możliwości – mają szansę być rozstrzygnięte na jego korzyść, jeżeli postanowienia te będą abuzywne.

Jak powinien zachować się konsument – nabywca lokalu od dewelopera?

Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej warto zwrócić szczególną uwagę na postanowienia dotyczące kar umownych oraz ewentualne wyłączenia prawa do dodatkowego odszkodowania przewyższającego zastrzeżone kary umowne. Niezależnie od literalnego brzmienia umowy, nabywcy, którzy ponieśli szkodę na skutek opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu, na podstawie aktualnego orzecznictwa SN, mogą dochodzić swoich praw przed sądem, powołując się na niedozwolony charakter postanowień umownych wyłączających dochodzenie odszkodowania w kwocie wyższej niż zastrzeżona w umowie kara umowna.

Jeśli zawierasz umowę deweloperską i masz wątpliwości czy konkretne postanowienie umowy jest klauzulą niedozwoloną ( abuzywną), zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.