Miejsca parkingowe we wspólnotach mieszkaniowych – jak uniknąć konfliktów?

Kwestia korzystania z miejsc postojowych od lat jest jednym z najczęstszych źródeł napięć we wspólnotach mieszkaniowych. Coraz więcej rodzin posiada dwa, a czasem nawet trzy samochody, a liczba miejsc parkingowych na osiedlach wybudowanych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu nie odpowiada obecnym realiom. Z tego powodu konflikty sąsiedzkie o prawo do parkowania stają się niemal codziennością.

Parking jako część nieruchomości wspólnej

Z prawnego punktu widzenia teren, na którym znajdują się miejsca postojowe, najczęściej stanowi część nieruchomości wspólnej. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystania z tego terenu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Należy podkreślić, że właściciel pojedynczego lokalu nie ma prawa samodzielnie przypisać sobie konkretnego stanowiska parkingowego. Samowolne ustawienie blokady, tabliczki „teren prywatny” czy nawet regularne zajmowanie tego samego miejsca może być uznane za naruszenie praw pozostałych współwłaścicieli.

Indywidualne miejsca postojowe – kiedy są możliwe?

Wyjątkiem od powyższej zasady są sytuacje, w których deweloper w akcie notarialnym sprzedaży lokalu wyodrębnił także miejsce postojowe jako odrębną nieruchomość (np. udział w hali garażowej wraz z przypisanym miejscem). Wtedy mamy do czynienia z własnością indywidualną i takie miejsce należy wyłącznie do jednego właściciela.

W praktyce jednak na starszych osiedlach parkingi naziemne rzadko są wyodrębniane. To właśnie w tych wspólnotach rodzą się największe spory.

Jak uregulować korzystanie z parkingu?

Najlepszym rozwiązaniem jest przyjęcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej , która w formie regulaminu określi zasady korzystania z miejsc parkingowych. Regulamin może przewidywać m.in.:

• zasadę „kto pierwszy, ten lepszy”,

• rotacyjny system przydziału miejsc (np. co rok zmiana),

• losowanie stanowisk,

• możliwość wydzierżawienia miejsc przez wspólnotę konkretnym właścicielom za dodatkową opłatą.

Wybór modelu zależy od lokalnych warunków oraz woli większości właścicieli. Ważne, aby regulamin był uchwalony zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali i został wpisany do księgi uchwał wspólnoty.

Konsekwencje naruszeń

Zarząd wspólnoty, działając w oparciu o uchwałę, ma obowiązek egzekwować przyjęte zasady. W praktyce może to oznaczać wezwanie właściciela do usunięcia blokady, nałożenie dodatkowych opłat czy – w skrajnych przypadkach – wezwanie służb porządkowych w celu odholowania nieprawidłowo zaparkowanego pojazdu.

Brak uchwały powoduje, że zarząd nie ma formalnych narzędzi do interwencji. Wtedy każdy spór przenosi się na grunt osobistych relacji sąsiedzkich, co często kończy się eskalacją konfliktu.

Spory sąsiedzkie – droga do sądu?

Zdarza się, że konflikty o miejsca parkingowe trafiają na wokandę. Sądy wielokrotnie podkreślały, że skoro parking stanowi część wspólną, każdy właściciel ma prawo z niego korzystać, ale nie w sposób wyłączający innych. Samowolne przywłaszczenie sobie części wspólnej narusza prawo i może stanowić podstawę do roszczeń cywilnych.

Procesy sądowe są jednak długie, kosztowne i niszczą relacje sąsiedzkie. Dlatego rekomendowanym rozwiązaniem jest mediacja oraz uchwalenie jasnych zasad w drodze demokratycznej.

Rola zdrowego rozsądku

Prawo daje narzędzia, ale żaden regulamin nie zastąpi dobrej woli mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa to nie tylko współwłasność nieruchomości, lecz także wspólnota ludzi. Umiejętność kompromisu, elastyczne podejście i poszanowanie potrzeb sąsiadów często rozładowują napięcia skuteczniej niż kolejne uchwały czy pozwy.

Podsumowanie

Konflikty o miejsca parkingowe nie są błahostką – potrafią skutecznie sparaliżować życie wspólnoty i zniszczyć sąsiedzkie więzi. Dlatego tak ważne jest, aby właściciele lokali świadomie podchodzili do kwestii korzystania z nieruchomości wspólnej i nie odkładali regulacji tego problemu „na później”. Jasne zasady, transparentność i wzajemny szacunek to klucz do uniknięcia wieloletnich sporów.

Autor: Radca prawny Daniel Łupiński

Ekspert ds. obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych

tel. 514 764 875