Budowa na cudzym gruncie – między własnością gruntu a wartością budynku

Prawo własności nieruchomości uchodzi za jedną z najbardziej stabilnych i jednoznacznych instytucji prawa cywilnego. W praktyce jednak bywa ono źródłem sporów szczególnie trudnych, zwłaszcza wtedy, gdy rzeczywistość inwestycyjna wyprzedza formalne ustalenia prawne. Jednym z najbardziej problematycznych przykładów takiej sytuacji jest budowa na cudzym gruncie – stan faktyczny, w którym na działce należącej do jednej osoby powstaje budynek wzniesiony przez kogoś innego.

Nie są to wyłącznie przypadki skrajne czy incydentalne. Bardzo często w tle pojawiają się wieloletnie relacje rodzinne, nieformalne uzgodnienia, błędy w oznaczeniu granic działek, brak aktualnej wiedzy o stanie prawnym nieruchomości albo przekonanie, że skoro dany stan trwa od lat, to musi być zgodny z prawem. Dopiero moment sprzedaży nieruchomości, konfliktu między stronami albo próby uporządkowania księgi wieczystej ujawnia, że budynek – w sensie prawnym – stoi nie tam, gdzie powinien.

W takich sytuacjach prawo cywilne nie sięga po rozwiązania skrajne. Nie nakazuje automatycznej rozbiórki, ale też nie legalizuje samowolnie zmiany własności gruntu. Zamiast tego w art. 231 kodeksu cywilnego wprowadza szczególną konstrukcję, której celem jest racjonalne uporządkowanie stanu prawnego przy jednoczesnym poszanowaniu prawa własności oraz ekonomicznego sensu dokonanych nakładów.

Jak kodeks cywilny reguluje budowę na cudzym gruncie

Punktem wyjścia jest zasada prawa rzeczowego, zgodnie z którą wszystko, co jest trwale związane z gruntem, stanowi jego część składową. Oznacza to, że budynek wzniesiony na nieruchomości należy do właściciela gruntu, nawet jeśli został sfinansowany i wybudowany przez osobę trzecią. Gdyby na tym poprzestać, każdy przypadek budowy na cudzym gruncie musiałby prowadzić albo do utraty inwestycji przez budującego, albo do jej fizycznego usunięcia.

Ustawodawca uznał jednak, że takie podejście byłoby nie tylko nadmiernie formalistyczne, ale także ekonomicznie nieracjonalne. Dlatego w art. 231 k.c. przewidziano mechanizm pozwalający dostosować stan prawny do utrwalonego stanu faktycznego poprzez przymusowy wykup gruntu – za odpowiednim wynagrodzeniem – jeżeli spełnione są określone warunki.

Co istotne, przepis ten nie przyznaje jednego, uniwersalnego uprawnienia. Przewiduje dwa odrębne roszczenia, które mogą przysługiwać różnym podmiotom, w zależności od tego, kto inicjuje próbę uporządkowania sytuacji.

Z jednej strony, samoistny posiadacz gruntu działający w dobrej wierze, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki, może domagać się przeniesienia na niego własności tej części gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem. Z drugiej strony, analogiczne uprawnienie przysługuje właścicielowi gruntu, który może żądać, aby osoba wznosząca budynek nabyła od niego zajętą część nieruchomości, również za wynagrodzeniem.

W obu przypadkach kluczowe znaczenie ma wyraźna dysproporcja wartości – przepis ten nie służy rozwiązywaniu drobnych naruszeń granic, lecz sytuacji, w których wartość obiektu wzniesionego na gruncie wyraźnie dominuje nad wartością samej działki.

Znaczenie dobrej wiary i charakter posiadania

Szczególną rolę w tej konstrukcji odgrywa dobra wiara budującego. Art. 231 § 1 k.c. chroni wyłącznie takiego posiadacza, który w chwili rozpoczęcia inwestycji pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo do gruntu. Ocena dobrej wiary nie ma charakteru czysto subiektywnego – sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym sposób władania nieruchomością, dokumenty, relacje stron oraz to, czy przy zachowaniu należytej staranności budujący mógł zorientować się, że grunt nie należy do niego.

Równie istotne jest to, że przepis ten dotyczy posiadacza samoistnego, a więc osoby, która faktycznie włada gruntem jak właściciel. Art. 231 k.c. co do zasady nie znajduje zastosowania w sytuacjach, w których budowę realizuje posiadacz zależny, na przykład najemca, dzierżawca czy użytkownik. W takich przypadkach rozliczenia związane z nakładami na nieruchomość następują na podstawie umowy lub przepisów regulujących dany stosunek prawny, a nie w reżimie budowy na cudzym gruncie.

Jaki fragment nieruchomości podlega wykupowi?

W praktyce często pojawia się przekonanie, że skoro budynek stoi na danej nieruchomości, wykupowi musi podlegać cała działka. Tymczasem zarówno orzecznictwo, jak i doktryna konsekwentnie wskazują, że wykup dotyczy tylko tej części gruntu, która została zajęta pod zabudowę, wraz z obszarem niezbędnym do prawidłowego korzystania z budynku lub urządzenia.

Chodzi zatem nie tylko o sam obrys fundamentów, lecz także o funkcjonalne otoczenie obiektu, takie jak dojście, dojazd czy przestrzeń techniczna, bez których korzystanie z budynku byłoby w praktyce niemożliwe. Takie ujęcie pozwala zachować proporcjonalność rozwiązania i ograniczyć ingerencję w prawo własności właściciela do minimum koniecznego dla racjonalnego ukształtowania stosunków prawnorzeczowych.

Relacja art. 231 k.c. do innych instrumentów prawnych

Zastosowanie art. 231 k.c. nie wyłącza automatycznie możliwości sięgnięcia po inne rozwiązania prawne. Wzniesienie budynku na cudzym gruncie stanowi jednocześnie dokonanie nakładów na nieruchomość, co oznacza, że w określonych sytuacjach możliwe jest również ich rozliczenie na zasadach ogólnych. Teoretycznie możliwa pozostaje także rozbiórka obiektu, choć w praktyce – przy budynkach o znacznej wartości – jest to rozwiązanie rzadko spotykane i trudne do uzasadnienia ekonomicznie.

Z perspektywy właściciela gruntu art. 231 § 2 k.c. bywa natomiast bardziej elastycznym instrumentem niż klasyczne roszczenia windykacyjne czy negatoryjne. Pozwala bowiem na definitywne uregulowanie sytuacji prawnej bez eskalowania konfliktu i bez konieczności fizycznego usuwania zabudowy.

Przedawnienie roszczenia właściciela – stanowisko Sądu Najwyższego

Przez wiele lat wątpliwości budziła kwestia przedawnienia roszczenia właściciela gruntu przewidzianego w art. 231 § 2 k.c. W praktyce zdarzały się sytuacje, w których budynek stał na cudzym gruncie przez długi czas, a właściciel dopiero po latach decydował się na wystąpienie z żądaniem wykupu.

Rozbieżności te zostały jednoznacznie rozstrzygnięte uchwałą Sądu Najwyższego z 17 sierpnia 2021 r. (III CZP 79/19), w której stwierdzono, że roszczenie właściciela gruntu określone w art. 231 § 2 k.c. nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że dopóki istnieje stan faktyczny polegający na wzniesieniu na cudzym gruncie budynku lub urządzenia o znacznej wartości, właściciel zachowuje możliwość żądania wykupu zajętej części nieruchomości.

Stanowisko to wzmacnia ochronę prawa własności i potwierdza, że art. 231 k.c. pełni funkcję trwałego instrumentu porządkującego relacje prawnorzeczowe, a nie jedynie czasowego „ratunku” dla stron konfliktu.

Radca prawny Elżbieta Walczak

tel. +48 576 777 064

e-mail: kancelaria@walczaklegal.com