Zakup na licytacji komorniczej lokalu obciążonego wieloletnią umową dzierżawy

Na moich  dyżurach prawnych w Stowarzyszeniu Właścicieli Mieszkań na Wynajem powtarza się zainteresowanie  bezpieczeństwem zakupu lokali na licytacji komorniczej lokalu obciążonego  wieloletnią  umową najmu/ dzierżawy zawartą na czas oznaczony  z nadpłaconym z góry całym czynszem dzierżawnym.

Czy nabycie w drodze licytacji obciążonej nieruchomości na licytacji będzie równoznaczne z zakończeniem wpisanej do księgi wieczystej umowy najmu/dzierżawy?”

- Nie, Umowa nie wygasa. Może być natomiast bezskuteczna czyli nie wiązać nabywcy , o czym dalej.

Obciążenie  nieruchomości umową najmu / dzierżawy z przedpłaconym czynszem i datą pewną  jest  bardzo często stosowaną obroną dłużnika  przed egzekucją. Przed zmianą przepisów kodeksu postępowania cywilnego ustawą z dnia 16 września 2011 r o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw skutecznie blokowało nabywcę w korzystaniu z nieruchomości.

Uczestnicząc w licytacji, należy zwrócić szczególną uwagę na datę, w której wszczęto postępowanie egzekucyjne. Jeżeli bowiem postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., nie będą miały do niego zastosowania przepisy wprowadzone w życie ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, dokonujące zmian w postępowaniu egzekucyjnym Zasadnicze znaczenie dla bezpieczeństwa zakupu ma dokonanie trzech ustaleń ; 

• daty wszczęcia egzekucji,
• daty zawarcia umowy najmu/ dzierżawy
• oraz dalszej  treści umowy najmu/ dzierżawy.

Cz y zatem można tę umowę rozwiązać ?

 Co do zasady, w  przypadku gdy umowa najmu/dzierżawy została zawarta przed zajęciem nieruchomości przez komornika, nabywca egzekucyjny wstępuje w stosunek  najmu /dzierżawy  jako  strona umowy . Może wypowiedzieć najem/dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia za wyjątkiem sytuacji kiedy  umowa najmu/ dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną ( data poświadczona przez notariusza)  a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została najemcy/dzierżawcy wydana.

Jednakże nabywca nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego ma   dodatkowe uprawnienie r ównież prawo do wypowiedzenia umowy najmu/ dzierżawy jeśli została zawarta na czas oznaczony  z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną a rzecz stanowiąca przedmiot umowy została najemcy/dzierżawcy wydana jeżeli czas oznaczony jest dłuższy niż 2 lata . Uważać jednak należy na termin złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu takiej umowy – może to nastąpić jedynie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

To dodatkowe uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy (podobnie jest w przypadku najmu) dotyczy wyłącznie egzekucji wszczętych poczynając od 3 maja 2012 r.

W przypadku starszych postępowań, zapoczątkowanych przed tą datą, nabywcy nieruchomości nie mają w ogóle możliwości wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas oznaczony.

NATOMIAST, Oddanie nieruchomości w  najem / dzierżawę już  po jej zajęciu przez Komornika jest  bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji ( art. 930 § 4   K.p.c.) . Umowa pozostanie jedynie skuteczna między stronami czynności i  w żaden sposób nie uchroni najemcy/dzierżawcy przed obowiązkiem wydania nieruchomości nowemu właścicielowi na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Warto również wiedzieć, że pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk Komornika.