Zniesienie służebności mieszkania przez właściciela.

1. Co to jest dożywotnia służebność mieszkania?

Dożywotnia służebność mieszkania jest rzeczowym prawem osobistym do korzystania z cudzej nieruchomości trwającym aż do chwili śmierci uprawnionego. Może zostać ustanowiona umownie albo orzeczeniem sądu.

2. Zastosowanie w praktyce.

Służebność mieszkania jest instytucją często wykorzystywaną w praktyce. Służebność ta znajduje zastosowanie wtedy, gdy dochodzi do zmian w prawie własności nieruchomości np. na skutek zniesienia współwłasności, działu spadku, podziału majątku wspólnego małżonków itp. Ustanawia się ją także np. w sytuacji zawarcia umowy darowizny nieruchomości, gdzie dotychczasowy właściciel zachowuje gwarancję, że będzie mógł dalej mieszkać w darowanej nieruchomości.

3. Służebność często może stanowić problem.

Dożywotnia służebność mieszkania, co do zasady powinna trwać przez całe życie uprawnionego. Często zdarza się jednak, że po latach trwania służebności sytuacja zaangażowanych stron zmieni się na tyle, że służebność staje się  dla właściciela nieruchomości dużym obciążeniem.

Z upływem czasu strony mogą popaść w różnego rodzaju konflikty. Uprawniony może np. zachowywać się w sposób niezgodny z przyjętymi normami społecznymi, dążyć do eskalacji konfliktu, zaprzestać uiszczania opłat za nieruchomość itp.

Problem może pojawić się także w sytuacji gdy obdarowany sprzeda nieruchomość. Obciążenie nieruchomości służebnością może być niedogodne zarówno dla nowego właściciela jak i dla uprawnionego. Podobnie może być w sytuacji, w której to właściciel zamierza sprzedać nieruchomość obciążoną służebnością, z której nikt nie korzysta. Pomimo faktycznego braku obciążenia nieruchomości - wartość takiej nieruchomości na rynku będzie znacznie niższa od nieruchomości nieobciążonej.

4.  W jaki sposób zatem właściciel nieruchomości może doprowadzić do zakończenia bytu prawnego służebności mieszkania?

W przypadku braku porozumienia pomiędzy właścicielem a uprawnionym, właściciel może skierować do sądu pozew, w którym domagać się będzie:

a) Zniesienia służebności w zamian za rentę

Zgodnie z art. 303 KC: Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

b) Zniesienia służebności w związku ze zmianą stosunków pomiędzy właścicielem a uprawnionym.

Na podstawie art. 294 KC oraz w związku z art. 297 KC właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków  służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa.

c) Zniesienia służebności jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości wszelkie znaczenie.

Zgodnie z art. Art. 295 KC oraz w związku z art. 297 KC: jeżeli służebność utraciła dla uprawnionego wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

d) Uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w zakresie w jakim służebność wygasła.

Na podstawie art. 293 KC oraz w związku z art. 297 KC służebność wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć. Po upływie tego okresu służebność przestaje istnieć z mocy prawa. Nie ma tutaj zatem potrzeby kierowania do sądu żądania o zniesienie służebności, a jedynie o „poprawienie” zapisów w księdze wieczystej nieruchomości.

5. Dobrowolne zrzeczenie się służebności przez uprawnionego.

Uprawniony może także dobrowolnie zrzec się służebności osobistej. Czynność ta powinna przybrać formę aktu notarialnego. Możliwe jest także włączenie zrzeczenia się służebności do umowy sprzedaży nieruchomości. Strony mogą tutaj umówić się, że uprawniony w zamian za zrzeczenie się otrzyma wynagrodzenie.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej. Porady prawne udzielane są w każdej sprawie indywidualnie.

W razie pytań i wątpliwości zapraszam do kontaktu.

adw. Tomasz R. Weigt,

Kancelaria Adwokacka w Bolesławcu, ul. Daszyńskiego 12/1

Adres e-mail: weigt@post.pl , tel.: 601-563-996